Extinción de Condominio y Divorcio: Todo lo que debes saber en 2026

La extinción de condómino es aquella operación por medio de la cual una copropiedad de dos a más personas se adjudica a una sola que pasa a ser el propietario del pleno dominio y totalidad del porcentaje de propiedad, debiendo de compensar a los demás copropietarios por el valor de sus respectivos porcentajes.

¿Qué es la extinción de condominio?

La extinción del condominio supone la finalización de la propiedad compartida de varias personas para que una sola pase a ser la propietaria del total del porcentaje de propiedad de esta. Es frecuente la extinción de condominio en el divorcio y la división de la cosa común en el divorcio. Esta situación se producirá cuando los cónyuges sean copropietarios por porcentajes de una propiedad, normalmente inmueble, cosa que no ocurre si es de naturaleza ganancial, pues en ese caso estaríamos ante un proceso de liquidación de sociedad de gananciales del total de derechos y deudas de la sociedad ganancial.

  1. Definición y concepto legal

Por extinción de condominio se entiende aquel negocio jurídico por medio del que dos o más personas ponen fin a la copropiedad para adjudicar el pleno dominio de la propiedad a uno de los comuneros. Se habla de extinción de condominio o división de la cosa común.

  2. Marco normativo del Código Civil

El marco normativo de la extinción de condominio está regulado en el Código Civil. Destacaremos el artículo 400 CC que indica que:

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Tipos de extinción de condominio en divorcio

Los tipos de extinción de condominio deben de tramitarse mediante escritura pública notarial, sin perjuicio de que el acuerdo de división de cosa común o extinción de condominio pueda acordarse y dejarse reflejado en el convenio regulador de divorcio amistoso.

  1. Por acuerdo mutuo en convenio regulador

En un convenio regulador de divorcio amistoso se pueden liquidar los bienes gananciales, pero no la extinción de condominio, pues es necesario que se perfeccione en escritura pública notarial. Ello no es un obstáculo para que se pueda dejar constancia en las estipulaciones del convenio regulador del acuerdo de extinción de condominio, con el compromiso de ambos cónyuges de perfeccionar el acuerdo con posterioridad en una escritura pública notarial de extinción de condominio.

  2. Vía judicial: división de la cosa común

Existe un proceso judicial de división de cosa común por medio del cual cualquiera de los copropietarios puede solicitar que se divida la cosa común conforme el artículo 400 del Código Civil.

En estos casos los costes y plazos del proceso serán elevados, lo que supondrá que siempre sea más conveniente la vía amistosa que la contenciosa. Además, en caso de que los cónyuges no se pongan de acuerdo con el valor de la propiedad, tendrá que valorarse conforme a peritación judicial, que puede suponer un gran coste añadido. La división de cosa común es una vía que está expedita tanto para matrimonios que se separan o divorcian, parejas como herederos de herencia, socios o simples copropietarios.

Costes y obligaciones fiscales

Los costes de una extinción de condominio son los de Notaria, impuesto de Actos Jurídicos Documentados y posible Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e incremento patrimonial en el IRPF, e inscripción en el Registro de la Propiedad.

  1. Impuestos de AJD, ITP, IRPF

El impuesto de AJD habrá que abonarlo en relación al porcentaje de propiedad transmitido. En su momento la Administración imputaba el porcentaje respecto del total del valor del inmueble, pero la jurisprudencia ha asentado que el valor sólo aplica en relación al porcentaje de propiedad transmitido. Este impuesto en Madrid es un 0,75%, pero en algunas Comunidades Autónomas puede ser del 1,5%.

La plusvalía en renta opera en relación al sujeto pasivo que será el que transmite su porcentaje de propiedad. Se imputará en renta el incremento de valor del precio por el que se adquirió en su día la propiedad y el precio por el que se extingue ahora el condominio. Esto puede ser muy gravoso en algunos casos pues se añade a los ingresos del año fiscal la diferencia del valor de su compra de su momento con le valor de la extinción actual y ese importe se computa en el IRPF como ingreso. Cada persona tendrá su propio porcentaje de IRPF, siendo un margen desde el 18% hasta el 50% en el caso de que los ingresos superen los 300.000 euros.

  2. Gastos notariales y registrales

La notaria es un gasto que debería de asumir el cónyuge que adquiere el condominio y se hace propietario del total de la propiedad, del pleno dominio de la propiedad, aunque cabe pacto en contrario. El Registro de la Propiedad será un gasto que deberá de asumir el cónyuge que adquiere el porcentaje de propiedad y que tiene interés en anotar su derecho en el Registro. Cada caso tendrá unos costes, pero la escritura de notario suele superar los 1.000 euros y en función de folios y cuantía puede llegar a los 2.000 o 3.000 euros. El Registro de la Propiedad suele oscilar entre los 200 y los 600 euros.

  3. Posible novación de hipoteca

En caso de que exista hipoteca lo adecuado es que la asuma el cónyuge que adquiere el pleno dominio de la propiedad, habiendo descontado el importe pendiente de pago de hipoteca del valor a los efectos del pago entre los copropietarios. Lo que se suele acordar es que el cónyuge que adquiere el pleno dominio asuma la obligación de liberar de la garantía hipotecaria al otro, ya sea por medio de una novación hipotecaria, cancelación o lo que considere más conveniente y que como resultado suponga que el cónyuge que deja de ser copropietario deje de ser garantía y obligado de pago de la hipoteca.

Casos prácticos y ejemplos

Por ejemplo vamos a poner un ejemplo de extinción de condominio en un divorcio.

Manuel y María están casados en separación de bienes y tienen una vivienda comprada por mitades, un condominio, con una hipoteca pendiente de pago. Viven en Madrid, la vivienda la compraron por 100.000, pero ahora tiene una valoración de 200.000 euros. La hipoteca pendiente de pago actualmente es de 40.000 euros. Han acordado que Manuel adquiera el pleno dominio del inmueble.

El resultado de esta operación es que:

• Manuel adquirirá el porcentaje de propiedad de María, asumirá los 40.000 euros de hipoteca restantes de pago liberando de la garantía hipotecaria a María y le entregará la cantidad de 80.000 euros. La cantidad que entrega Manuel a María se calculará partiendo del valor del inmueble, al que se le reta la hipoteca pendiente de pago y, a ese resultado (en este caso 160.000 euros) se le aplica el porcentaje de propiedad que se transmite, en este caso el importe final que pagará Manuel a María sería de 80.000 euros.
• Lo habitual es que se acuerde que Manel abone los gastos del proceso de notario, impuesto de AJD y Registro de la Propiedad. El impuesto de AJD sería 2l 0,75% de la mitad de la vivienda que es la que se transmite, esto es 100.000 euros. Por ello el impuesto supone 750 euros.
• Si María no reinvierte el beneficio obtenido teniendo en cuenta la diferencia de valor de su 50% de porcentaje de propiedad que es de 50.000 euros (mitad de 100.000 euros) entre el valor de compra que es 100.000 euros (mitad de 200.000), esos 50.000 euros tributarían como incremento patrimonial en renta (también se denomina plusvalía en renta). Si el porcentaje tributario del IRPF de maría fuera del 20%, el importe que debería de abonar en su declaración de la renta sería 10.000 euros.

Todos estos detalles conviene analizarlos con el abogado de familia que gestione la separación o el divorcio para tener la consciencia de tomar la decisión acertada.

  1. Vivienda familiar en divorcio

En los casos en los que se produce una extinción de condominio o compraventa de la vivienda habitual y con el dinero obtenido, el copropietario que transmite su porcentaje no pagará en su declaración de la renta incremento patrimonial si reinvierte el dinero obtenido en otra vivienda habitual. Es algo frecuente en separaciones y divorcios y es un recurso muy interesante para evitar incurrir en una gran tributación en casos en los que se haya comprado la vivienda un precio mucho más bajo del precio actual.

  2. Hipoteca compartida y subrogación

El copropietario que adquiere el pleno dominio del inmueble (100% del porcentaje de propiedad) deberá de asumir la hipoteca liberando al otro, ocupándose de hacer lo que considere más ventajoso, ya sea negociar con el banco para quitar de la hipoteca al otro cónyuge, cancelarla o subrogarse. Estos gastos se suelen acordar que sean asumidos por el cónyuge que adquiere el porcentaje de propiedad del otro.

En casos de divorcio, se debe de tener en cuenta que el cónyuge que necesite financiación se suele encontrar con el obstáculo de que el banco no le concede la hipoteca hasta que no está divorciado.

Alternativas a la extinción de condominio

Los cónyuges y copropietarios pueden llegar a los acuerdos que consideren convenientes en relación con la extinción de condominio. Las dos opciones más habituales suelen ser la venta a tercera y reparto del dinero obtenido; y el alquiler del inmueble.

  1. Venta a terceros y reparto de valor

En caso de venta de tercero será tan fácil como acordar la venta en el divorcio o simplemente ponerlo a la venta ya sea de manera privada o por medio de inmobiliaria. En casos de desavenencia es muy importante hacer constar el acuerdo de venta el convenio regulador y que si no existe coordinación para la venta, se pueda acordar que de dichas gestiones se ocupe una inmobiliaria especializada en dichas cuestiones.

Del dinero obtenido de la venta se cubrirá en primer lugar la hipoteca pendiente de pago y gastos de cancelación hipotecaria y, el restante dinero obtenido, será repartido por los cónyuges en proporción a sus respectivos porcentajes de propiedad.

En caso de que existan deudas o derechos de crédito entre los cónyuges, será el momento de hacer los ajustes correspondientes.

  2. Alquiler y compensación económica

En caso de que se opte por el alquiler, la ventaja es que la propiedad pasará a ser rentable. Normalmente suele cubrir los propios gastos de la vivienda de IBI, seguro, comunicad e hipoteca, de manera que se trata de alargar una inversión inmobiliaria, a pesar de lo cual, se dejará para un momento posterior la extinción de condominio o venta a tercero.

Riesgos de no extinguir el condominio

El gran riesgo de no extinguir el condominio en el divorcio y seguir compartiendo la propiedad es que pueden existir conflictos posteriores entre los cónyuges por el uso del domicilio. Igualmente puede haber descoordinación en los pagos y obligaciones de la propiedad y que acaba con problemas de deudas y posibles embargos.

  1. Conflictos posteriores entre ex cónyuges

Una propiedad en porcentaje de dos personas que han sido pareja pero han llegado a la ruptura, puede ser un foco de conflictos. En separaciones con hijos además, estos conflictos podrán afectar a los niños. Se puede establecer una custodia compartida con casa nido en la que los cónyuges entren y salgan de la vivienda y los hijos permanezcan en ella, pero debería de ser una opción estrictamente temporal. Salvo que los excónyuges mantengan una muy buena relación, mantener una propiedad en común en porcentaje puede suponer un sinfín de desavenencias que, en la medida de lo posible se debe de prevenir tratando de extinguir el condominio en cuanto sea posible ya sea por la adquisición del pleno dominio por parte de uno de ellos o, de no ser posible, la venta a tercero.

  2. Impago de hipoteca, IBI y comunidad de propietarios

Las copropiedades requieren la coordinación de ingresos y gastos de la propiedad. En los posibles ingresos las partes si que suelen ponerse de acuerdo, pero en el caso de los gastos no son pocos los conflictos que se pueden producir por retrasos o impagos de alguno de los copropietarios que suponga incurrir en recargos y, en el peor de los casos perder el inmueble por la deuda acumulada. Hay que evitar que la propiedad que se han comprado los esposos para destinarla a vivienda familiar acabe siendo embargada y que incluso exista el riesgo de que siga existiendo deuda una ve que les hubieran embargado el inmueble.

La extinción condominio con hipoteca hay que analizarla detalladamente.

Preguntas frecuentes (FAQ)

A continuación, vamos a resolver algunas de las dudas más frecuentes de la extinción de condominio en 2026:

  1. ¿Puedo extinguir el condominio sin divorciarme?

Es posible extinguir el condominio de la vivienda de un matrimonio casado que tenga el régimen económico matrimonial de separación de bienes. En caso de que tengan gananciales, pueden otorgar capitulaciones matrimoniales para cambiar su régimen para que pase a ser el de separación de bienes que les permita otorgar la escritura de extinción de condominio.

  2. ¿Qué sucede si no hay acuerdo entre ambos?

Si no hay acuerdo entre los copropietarios se puede producir una situación de conflicto que debe de tratar de evitarse en la medida de los posible. Existe el proceso de división de cosa común por medio de demanda y juicio contencioso.

  3. ¿Cuánto tarda el procedimiento completo?

La extinción de condominio ante notario es muy rápida, pues es tan sencillo como preparar la documentación y pedir cita a la Notaria para otorgar la escritura, puede ser cuestión de una o dos semanas normalmente. Lo que puede demorar más es la financiación en los casos en los que sea necesario de solicitar préstamos personales o sobre todo hipotecarios.

En caso de proceso judicial de extinción de condominio contenciosa el proceso puede demorarse durante un año o incluso mucho más si cada fase se va retrasando y acumulando demora hasta pasar varios años.

Consejos legales para un proceso eficaz

El condominio de vivienda de divorcio tiene proceso amistoso y contencioso, será siempre mejor la vía amistosa. El mejor consejo es dejar a un lado las desavenencias sentimentales y centrarse en llegar a un acuerdo justo. Rebajar la tensión y potenciar una comunicación saludable es vital. De no ser posible comunicarse de manera directa, busca ayuda profesional de terceros que puedan coordinar la extinción de condominio de manera razonable.

  1. Planifica desde el convenio regulador

En los divorcios es recomendable acordar la disolución del condominio en convenio regulador amistoso para evitar posibles malentendidos y problemas de aplicación posterior.

  2. Asegura una valoración profesional

La valoración del inmueble debe de estar ajustada al valor de referencia que Hacienda otorgue al inmueble. Un precio muy bajo sería injusto para el que “vende” su porcentaje de propiedad y un precio muy alto sería injusto para el que “compra” e porcentaje de propiedad del otro. En caso de desavenencia lo razonable es que se tase el inmueble para confirmar cual es el precio, por el que los cónyuges podrían optar por la adquisición del pleno dominio o, de no ser así, es recomendable procederá a la venta.

  3. Apoyo de un abogado especializado

El apoyo de un abogado especializado siempre será conveniente para hacer las gestiones adecuadamente y que la solución sea justa, se encauce por la vía más adecuada y que se evitan recargos y sanciones tributarias innecesarias y no previstas.

Conclusión

En conclusión, la extinción de condominio es un trámite muy ahorrativo, pues el impuesto de AJD es mucho menos al de ITP, de manera que, de ser posible, será muy ventajoso que los cónyuges o copropietarios acuerden que uno de los comuneros se quede con el total del porcentaje de propiedad.

En caso de que la propiedad se haya comprado en su momento por un precio más bajo al que tiene en la actualidad, lo que es habitual, tener en cuenta que, tanto en la extinción de condominio como en la compraventa, el incremento patrimonial no tributa si con el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual.

  1. Resumen de ventajas y recomendaciones

En resumen, las ventajas y recomendaciones de una extinción de condominio son las siguientes:

• Evita conflictos entre las partes.
• Permite que los cónyuges acuerden qué hacer con su vivienda en vez de dejar la situación en mano del criterio de un juez en proceso contencioso.
• Es ahorrativo fiscalmente pues los impuestos de extinción de condominio son mucho menores a los de una compraventa ordinaria.

  2. Enfoque preventivo y asesoramiento profesional

El enfoque preventivo en derecho de familia es vital para que las decisiones de la familia redunden en beneficio de la propia familia. Los gastos de la disolución de la copropiedad siempre serán menores si son consensuados, pues es una pena que gran parte de valor del inmueble se pierda en gastos de profesionales y proceso.

El enfoque preventivo del asesoramiento profesional puede determinar que la planificación familiar sea integrativa sin excluir a ninguno de sus miembros. Siempre habrá acuerdos justos y razonables.

Alberto García Cebrián

Abogados Cebrián & Asociados, despacho de abogados especializado en Derecho de Familia. Letrado responsable Alberto Gª Cebrían, colegiado del ICAM 85.585. Premio Nacional de Ley en Derecho de Familia.