¿Que pasa con la vivienda de alquiler en caso de divorcio?

En los casos en los que la vivienda habitual del matrimonio que se divorcia está concertada en régimen de alquiler, es importante delimitar dos aspectos, la atribución de uso y los derechos y obligaciones contractuales.

El punto de partida será valorar si se destina a vivienda familiar, titulares del contrato y regulación más procedente que se acuerde por considerarlo razonable o, en su defecto, el criterio legal que no siempre es pacífico y puede ser interpretable y acabar en juicio.

Introducción​

El precio de la vivienda ha subido exponencialmente en los últimos años y los matrimonios tienen dificultades para costear el alquiler del hogar familiar estando juntos. Es por ello que estando separadas la dificultad económica aumenta al tener que costear con la misma capacidad económica familiar gastos de vivienda por separado.

La vivienda de alquiler en divorcio en España es una cuestión muy compleja en algunos matrimonios. El pago por separado de alquiler y divorcio en ocasiones no siempre es compatible. Los costes de los alquileres, principalmente en las grandes ciudades de España, dificultan enormemente que los cónyuges puedan pasar a costear dos viviendas para poder vivir por separado dignamente.

Son muchos los casos en los que algunos cónyuges divorciados tienen que volver a ser acogidos en la casa de sus familiares o pasar a compartir vivienda en alquileres de habitación de pisos compartidos lo que supone que se pase de convivir con la expareja para pasar a vivir con desconocidos.

Importancia de la Vivienda en el Proceso de Divorcio

El contrato de arrendamiento tras el divorcio puede modificarse si en el decreto, sentencia o escritura de divorcio se conforma que va a destinarse a vivienda permanente de uno de los cónyuges, conforme el artículo 15 de la LAU.

Normativa Aplicable​

Se aplica el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, además de las restantes normas del ordenamiento jurídico. Lo importante es saber aplicar el sentido común.

En caso de divorcio, si la vivienda familiar es de alquiler y ambos cónyuges son arrendatarios, ambos siguen obligados frente al arrendador, independientemente de quién se quede con el uso de la vivienda. Si uno de los cónyuges no es arrendatario, pero le es atribuido el uso de la vivienda, podrá continuar en ella.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Es de aplicación el artículo 15 de la LAU. La subrogación en el contrato de alquiler tras el divorcio es posible. Artículo 15 de la LAU:

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Código Civil Español

El Código Civil es aplicable plenamente, pero en materia de separaciones y divorcios principalmente se tiene en cuenta el pacto de los cónyuges en proceso amistoso o resolución judicial en proceso contencioso. No siempre la situación es fácil, pues cada vez son más los alquileres que no se renuevan y que acaba suponiendo con el tiempo que ambos cónyuges tengan que buscar nuevas soluciones habitaciones. Se valoran mucho los pisos de alquiler por estar los pisos y al quilados por debajo de precio de mercado y por la dificultad de alquiler un nuevo piso.

Situaciones Comunes y Soluciones​

Podemos encontrarnos ante las siguientes situaciones:

• Contrato de alquiler concertado por uno de los cónyuges.
• Contrato de alquiler concertado por los dos cónyuges.
• Contrato de alquiler concertado por un tercero.

Ambos Cónyuges como Arrendatarios

Si ambos cónyuges son arrendatarios en el divorcio se deberá de acordar:

• La atribución del derecho de uso, ya sea a favor de uno sólo de los esposos, a favor de ambos en periodos alternos de tiempo o incluso acordar la resolución del contrato de alquiler.
• Acordar si se mantendrán las obligaciones de pago de manera solidaria, en porcentaje o por parte de uno sólo de los cónyuges.

Solo Uno de los Cónyuges como Arrendatario

Cuando uno sólo de los cónyuges es arrendatario una buena opción es que sea este el que continúe con el alquiler, tanto con derechos como obligaciones. No debemos de olvidar que aunque el matrimonio se divorcie, se debe de tratar de buscar las mejores soluciones que permitan que ambos cónyuges puedan continuar con sus vidas por separado.

Subrogación del Contrato de Alquiler

Reiteramos la importancia de que se tenga en cuenta el artículo 15 LAU que permite que el arrendatario no arrendatario pueda continuar con el contrato de alquiler si se le atribuye el uso de manera permanente en el divorcio. La vigencia del contrato se mantendrá si se cumplen con los requisitos oportunos, pero los plazos de posible resolución se mantendrán en el contrato en vigor.

Custodia de los Hijos y Uso de la Vivienda​

En lo que respecta a la custodia de los hijos y uso de la vivienda, se debe de tener en cuenta que el progenitor custodio tiene preferencia en compañía del hijo común. Lo primero en divorcios con hijos menores es valorar el sistema de cusrida, para después analizar la procedencia de la atribución del derecho de uso de la vivienda familiar en régimen de alquiler.

Atribución del Uso de la Vivienda al Progenitor Custodio

El progenitor custodio tiene preferencia para la atribución del derecho de uso de la vivienda familiar, con independencia de que sea de uno de los cónyuges o de alquiler.

Custodia Compartida y Alternancia en la Vivienda

En caso de custodia compartida y alternancia en el uso de la vivienda, lo que se suele denominar casa nido, se puede acordar en el convenio regulador de divorcio amistoso o sentencia de proceso contencioso, incluyendo también las obligaciones derivadas de dicho alquiler.  La denominada custodia compartida con casa nido no suele establecerse en proceso contencioso pues está demostrado que suele ser un foco de conflicto. A pesar de ese criterio mayoritario, algunos Juzgados se desmarcan con un criterio que sí acuerda la atribución de casa nido en vivienda de alquiler en aras de favorecer la convivencia de cada uno de los progenitores con los hijos comunes.

Obligaciones con el Arrendador​

El arrendador es y seguirá siendo parte del contrato de alquiler, a no ser que los cónyuges que se divorcian, los inquilinos, acuerden la resolución del contrato de alquiler. Es obligación del arrendador mantener el contrato o incluso aceptar el cambio de titularidad conforme el artículo 15 LAU si se cumplen los requisitos legales establecidos al efecto. La duración del contrato se mantiene desde su vigencia, de manera que el arrendador podrá instar la resolución contractual en el momento que legalmente corresponda con independencia del divorcio y acuerdo de los cónyuges arrendatarios.

Comunicación de Cambios en el Contrato

La comunicación de cambios de contrato deberá de efectuarse de manera fehaciente tanto por parte del arrendador como del arrendatario. A los efectos de la comunicación habrá que tener en cuenta los datos que consten al efecto en el propio contrato de alquiler. Las comunicaciones en defecto de pacto en el contrato deberán efectuarse de manera fehaciente para poder acreditar la perfección de la comunicación con plenos efectos legales.

Responsabilidad en el Pago del Alquiler

La responsabilidad del pago de alquiler interpartes puede ser acordada, pero salvo que se proceda al cambio de titularidad de arrendatarios del contrato de alquiler, los obligados ante cualquier impago de cara al arrendador serán los que hayan firmado el contrato, que en ocasiones son avales o familiares de los arrendatarios.

Fianza y Otros Aspectos Económicos​

Respecto de la fianza entregada al tiempo de alquilar la vivienda, salvo pato en contrario, corresponderá a quien la entregó. Puede ser que la entregara uno de los cónyuges de su dinero privativo, caso en el que le corresponderá el rembolso de dicha fianza al tiempo de la finalización del contrato. Puede ser igualmente que la fianza fuera entregada por uno o ambos de los cónyuges con dinero común o ganancial lo que supondrá que ambos tendrán e derecho de reembolso al tiempo de la resolución del contrato. Si se hubiera entregado el dinero de la fianza en una proporción concreta, serpia la misma la que se mantendría.

Gestión de la Fianza en Caso de Separación

La fianza se mantiene en el contrato de alquiler con independencia del divorcio pues es un derecho y garantía del propietario  que se destina a ser mantenida hasta la resolución del contrato para resolver, en su caso, de posibles impagos o desperfectos.

H3: Reparto de Gastos y Servicios

En lo que respecta al pago de los gastos y servicios y suministros lo correcto es acordar que sean abonados por el cónyuge que los utilice y por tanto se beneficie de ellos. Con independencia de que puedan residir hijos comunes menores de edad, los gastos de los hijos se modulan e incluyen en su caso en la pensión de alimentos.

Casos Especiales​

Existen casos especiales y en los que hay que tener en cuenta diversas cuestiones:

• Interés de los menores.
• Situación económica de cada cónyuge.
• Titulares del contrato de alquiler.

Renuncia al Contrato por Parte de Ambos Cónyuges

En los casos en los que no se valora una mejor opción que permita el mantenimiento del contrato de alquiler, una excelente opción es resolver el contrato de alquiler, de manera que cada uno de los cónyuges pasen a procurarse una nueva solución habitacional.

Desahucio y Derechos del Cónyuge No Arrendatario

En casos de falta de entendimiento hay una situación que se repite en los Juzgados. Contratos de alquiler que están a nombre de uno de los cónyuges que con el divorcio se marcha del inmueble y se queda el cónyuge no titular que no paga la renta y se acaba en desahucio en contra del inquilino, el arrendatario que ya no vive en la vivienda arrendada.

Recomendaciones Finales​

Lo mejor es tratar de ser razonables y utilizar el sentido común. Con independencia de que se puedan acordar soluciones temporales como la casa nido, lo más recomendable suele ser que se mantenga el contrato respecto de uno de los cónyuges o que incluso se opte por resolver el contrato actual para que cada uno pueda comenzar de manera independiente con un alquiler o como considere oportuno.

Importancia del Asesoramiento Legal

Un buen asesoramiento es muy importante para valorar correctamente los derechos y obligaciones en el matrimonio y respecto del propietario al que se ha alquilado el inmueble. Los cónyuges deben de mantenerse unidos en las gestiones del alquiler pues la mayor debilidad puede ser la descoordinación que pueda acabar en incumplimientos, conflictos y reclamaciones.

Negociación Amistosa y Acuerdos Mutuos

La negociación amistosa y los acuerdos mutuos son la mejor alternativa a cualquier tipo de proceso. Muchos matrimonios viven con una económica muy ajustada y el divorcio puede llevar aparejadas más dificultades pues los ingresos se mantienen, pero la necesidad de dos viviendas requiere un mayor esfuerzo económico en la mayoría de los casos cuando no hay alternativas y deben de afrentar el pago de dos viviendas independientes.

Alberto García Cebrián

Abogados Cebrián & Asociados, despacho de abogados especializado en Derecho de Familia. Letrado responsable Alberto Gª Cebrían, colegiado del ICAM 85.585. Premio Nacional de Ley en Derecho de Familia.