En los casos en los que un matrimonio se separa o divorcia pero mantiene una propiedad común, lo recomendable es que se pongan de acuerdo para cesar en la copropiedad. En los casos en los que el entendimiento no es posible, las partes tienen la posibilidad de interponer el correspondiente proceso judicial.
Vender la casa a ex que no quiere es complicado, pues siempre serían mejor las opciones extrajudiciales, pero de no colaborar el otro copropietario no quedará otra opción que la vía judicial. Un proindiviso de vivienda con expareja no suele ser fácil de gestionar.
El gran problema es que todo acabe en la subasta judicial de la casa por no querer vender mi pare la expareja. Hay que conocer los derechos de los copropietarios y proceso judicial de división de cosa común.
Contenidos
¿Qué es el proindiviso o copropiedad?
El proindiviso o copropiedad es la situación que se crea cuando una misma propiedad es de más de una persona. En un matrimonio suele ocurrir frecuentemente que los esposos se han comprado la casa a medias o en otra proporción. A pesar de ello, es posible incluso que participen en la copropiedad más personas, por haber adquirido la vivienda una pluralidad de personas junta a familiares o allegados.
Concepto legal y tus derechos
En un proindiviso los derechos y obligaciones le corresponderá a los copropietarios de acuerdo con el porcentaje correspondiente.
Obligaciones como copropietario
En la resolución de derecho de familia será en la que se establezcan las medidas correspondientes a los derechos y las obligaciones respecto del proindiviso.
Intentar primero un acuerdo amistoso
Siempre será mejor el acuerdo amistoso al que puedan llegar los copropietarios del inmueble que el resultado de un juicio que pueda resolver un juez. El acuerdo supone que las partes deciden lo que quieren y, para que sea justo, lo importante es que pueda entablarse en base a un adecuado asesoramiento que valore la aplicación de los diferentes derechos y obligaciones concluyentes en el proindiviso.
Mediación y negociación directa
La mediación y negociación directa es la mejor de las opciones en casos en los que los copropietarios del proindiviso tienen una relación mínimamente cordial. En caso de que la relación no sea buena, no será la mejor opción la de la negociación directa, pues la comunicación puede dar lugar a malentendidos que en vez de acercar a las partes al entendimiento y acercamiento de sus respectivas posturas, que las alejen aún más.
Acuerdo de compra de tu parte o venta conjunta
El mejor acuerdo será que una de las partes compre la parte del otro, pues supone la ventaja de no tener que hacer las gestiones de venta y que el que compre el porcentaje del inmueble del otro tenga beneficios fiscales, pues es más económico comprar el porcentaje de propiedad que tributa como Actos Jurídicos Documentados que comprar una casa en el mercado inmobiliario que tributa por Transmisiones patrimoniales.
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¿Y si no hay acuerdo? Vía judicial
Si no hay acuerdo entre las partes la única vía que queda expedita para el comunero que quiera salir de la copropiedad es la vía judicial. La vía judicial no es favorable para ninguna de las partes, pues de la judicialización nadie sale beneficiado, en todo caso los únicos que de alguna manera sacar un rédito son los abogados, procuradores y peritos intervinientes con el cobro de sus respectivos honorarios profesionales.
Acción de división de cosa común
La acción de diversión de la cosa común es un proceso largo, complejo y que en ocasiones supone que la propiedad pueda acabar en subasta pública, caso en el que el valor que rentabilizan los copropietarios es mucho menor al valor de mercado que podrían haber recibido si lo hubieran vendido a tercero.
Cómo funciona la subasta pública
La subasta pública es la última de las posibilidades, en caso de que las partes no hayan querido o podido optar a la adquisición del porcentaje de los demás en el precio acordado o, en su defecto, valorado judicialmente mediante peritación. Las subastas públicas ahora son electrónicas y tienen un sistema mucho más optimizado que el que tenían tradicionalmente.
Adjudicación judicial a uno de los copropietarios
La adjudicación judicial a favor de uno de los copropietarios es la mejor de las opciones. El motivo que suele provocar que las partes no se pongan de acuerdo extrajudicialmente para la adjudicación del pleno dominio del inmueble a favor de uno de los copropietarios es el precio. La dinámica se suele repetir, pues el que quiere comprar suele querer comprar barato y el que quiere vender suele querer vender caro. Es el trasfondo real de los procesos de extinción de condominio.
Plazos, costes y efectos secundarios
Los plazos son lentos, los costes cuantiosos y los efectos secundarios es un daño familiar tanto para los cónyuges y expareja como para los hijos en los casos de familias con hijos. Nadie gana en juicio y los costes, plazos y trámites no suelen merecer la pena.
Vender la casa familiar común cunado la expareja no quiere es una situación que se produce en muchos casos condicionada por la situación de uso de la vivienda, pues quien disfruta del uso tiende a no tener prisa en la extinción del condominio y el copropietario que no disfruta del uso tiende a sí querer terminar con la situación de copropiedad.
Duración estimada
El plazo de un proceso de división de cosa común es variable, pero lo normal es que la duración sea de entre un año en los casos más rápidos, año y medio en el plazo medio aproximado o incluso dos años o más en los casos más lentos.
Costas judiciales y quién las asume
En un proceso en el que un matrimonio o pareja quiera poner fin a la copropiedad por medio de la división de cosa común, no existe tasa judicial, pues es aplicable a procedimientos en los que la parte demandante es una persona jurídica. En un proceso de división de cosa común cada parte deberá de abonar los castes de su propio abogado y procurador. En caso de condena en constas, sí que devendrá obligado al pago de los costes procesales de abogado y procurador del otro interviniente, el que, en su caso, hubiera sido condenado en costas procesales.
Desventajas de la venta en subasta
En la venta en subasta pública todo son desventajas, pues si se ha llegado a subasta pública ya se ha destinado tiempo, costes y el resultado será que normalmente se adjudica la propiedad a una persona que puja por ella un valor inferior al que tendría en el mercado. Es algo lógico, pues es evidente que si ua persona opta por pujar por la adquisición de una vivienda en subasta pública tiene la desventaja de no haber podido elegirla, verla para comprobar su estado y tener que atravesar la burocracia de la subasta, es evidente que el precio de puja que finalmente será para los copropietarios sea inferior al que podrían haber conseguido en una venta a tercero en el mercado inmobiliario.
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Casos especiales a tener en cuenta
Los casos especiales que hay que tener en cuanta son aquellos en los que hay hijos comunes o sentencias de familia que determinan un derecho de uso y casos en los que existe una hipoteca que grava el inmueble. Estas cuestiones son esenciales como premisa previa a valorar la extinción del proindiviso que comparte una familia separada o divorciada.
Si hay hijos con derecho de uso en la vivienda
Antes de valorar la venta de una copropiedad de una familia separada o divorciada convendrá acudir a un abogado de familia para que analice la situación. En todo proceso de familia con hijos la sentencia es la que determina los derechos y obligaciones familiares. Los derechos de los hijos menores son prioritarios, pero incluso en los casos en los que se haya acordado por los progenitores o determinado por el Juzgado que el derecho de uso de los hijos sea sólo hasta la mayoría de edad de los hijos, sino hasta su independencia económica o cualquier otra concreción. Hay que analizar la sentencia concreta.
Hipoteca sobre la casa: qué implica
La copropiedad de una vivienda suele suponer que la hipoteca también sea conjunta, pero no siempre es así. Existen casos de propiedad de una persona pero con la hipoteca a favor de una pluralidad de personas, ya sea expareja, padres, familiares, avales… etc. La repercusión de la hipoteca pendiente de pago es fundamental, pues consta en el Registro de la Propiedad y la propiedad responde del pago de esta, esto quiere decir que en caso de que la hipoteca no sea pagada, el banco hipotecante podrá instar la correspondiente ejecución hipotecaria.
Alternativas mientras avanzas
Existen alternativas aplicables que pueden ser interesantes entre que se resuelve la finalización de la copropiedad. Una opción es la de vender el porcentaje de propiedad a un tercero o empresa de compra de proindivisos, otra es la de alquilar para generar ingresos, pero para ello será necesario el consenso de los propietarios, pues un copropietario no puede disponer de dicha facultad.
Vender tu parte a un tercero o empresa especializada
La venta del porcentaje de propiedad a un tercero o empresa dedicada a la adquisición de proindivisos es una solución rápida, pero en la que se debe de ser consciente de que se pierde gran valor. Es evidente que quien compra un proindiviso lo hace para rentabilizarlo y el precio que le merece la pena será mucho menor al de su valor de mercado. Es algo lógico, evidente y entendible, pues de no ser así optaría por invertir su dinero en la adquisición de una vivienda de la que pudiera disponer del pleno dominio sin los inconvenientes de la copropiedad.
Alquilar para generar ingresos
Alquilar la vivienda para generar ingresos que al menos cubran los gastos derivados de la propiedad, puede ser una opción. En determinados casos, alquilar un inmueble de corpopiedad puede ser una inversión común a corto, medio o largo plazo en función de la capacidad de entendimiento de los copropietarios. Una propiedad supone asumir gastos de IBI, comunidad de propietarios ordinarios, derramas extraordinarias, tributación fiscal, tasa de basura, seguro de hogar o responsabilidad que se mantiene al tener la propiedad y posible hipoteca. Si no existe un entendimiento, en ocasiones puede valorarse como conveniente la posibilidad de alquilar la vivienda para no sólo cubrir los gastos sino tratar de rentabilizarla en proporción a los derechos y obligaciones de cada copropietario.
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Errores comunes que debes evitar
Los errores más comunes que debes evitar de cara a afrontar la situación en la que tu expareja no quiere vender la vivienda común son los siguientes:
- Tensar la relación.
- Poner condiciones innecesarias y poco realistas.
- No ser flexible en las premisas.
- No favorecer la comunicación.
- Pretender enfocar la mediación como una imposición.
No documentar negociaciones
Las negociaciones directas entre cónyuges pueden trascender, tales como whatsapp, correos o cualquier otro tipo de comunicaciones. Habrá que tener cuidado con el contenido del contenido comunicado y estar correctamente asesorado. Si se deja asesorar por un abogado las comunicaciones entre letrados son secretas y pueden ser la mejor opción para una mediación profesional y razonable.
Ignorar derecho de uso o hipoteca
No se debe de ignorar la existencia de cargas hipotecarias y otro tipo de deudas y obligaciones. No se debe de confundir el derecho de uso de la vivienda con las obligaciones de pago de hipoteca, II, comunidad y demás obligaciones de la copropiedad.
No considerar impacto fiscal
Un grave error es no valorar la trascendencia fiscal de las decisiones de transmisión de la propiedad. Concurren tres tipos de impuestos a valorar:
- Impuesto estatal: Posible incremento patrimonial, o lo que es lo mismo, plusvalía en renta en la declaración de IRPF.
- Impuesto autonómico: Posible impuesto de actos jurídicos documentados en extinción de condominios y transmisión patrimonial en determinados supuestos.
- Impuesto local: Posible plusvalía municipal.
Recomendaciones prácticas
La mejor recomendación práctica es que se deje llevar antes de tomar las decisiones por los consejos de los profesionales, pues puede prevenir malas decisiones, conflictos y perjuicios.
Contar con asesoramiento legal experto
El asesoramiento experto será la mejor garantía de que las decisiones tomadas se corresponde con la conveniencia y pautas acertadas.
Preparar documentos y pruebas
Preparar los documentos y pruebas para poder partir de las premisas correctas será algo fundamental, pues de nada sirve tomar decisiones si no están afianzadas en las decisiones adecuadas.
Definir estrategia: acuerdo, compra, judicial
Definir la estrategia correcta es el punto de partida. Puede existir un acuerdo, una compraventa o un proceso judicial. Evidentemente siempre será mejor el entendimiento pues los costos, sufrimiento y trámites a gestionar, no suelen merecer la penal.
Alberto García Cebrián
Abogados Cebrián & Asociados, despacho de abogados especializado en Derecho de Familia. Letrado responsable Alberto Gª Cebrían, colegiado del ICAM 85.585. Premio Nacional de Ley en Derecho de Familia.
