¿Cuánto pagan las empresas por un proindiviso?

Las empresas pagan normalmente un 25% del valor real del inmueble en los casos de compra de proindivisos.

¿Cuánto pagan las empresas por proindivisos? EL precio de un proindiviso vendido a una empresa no es la proporción de lo que valdría la vivienda, sino uno mucho menor pues las empresas que compran proindivisos a comprar el porcentaje de proindiviso necesitan adquirirlo a un precio más económico para que sea rentable.

Toda persona que esté planteándose vender una parte de vivienda y copropiedad debe de ser consciente de que la oferte de compra será de menor importe al que valdría la proporción de la vivienda si se vendiera el piso entero. Es lógico, pues supone un menor valor. Si fuera al mismo valor todo comprador preferiría comprar una vivienda entera de la que podrá disponer y no tender que entrar en negociaciones o procesos judiciales por las limitaciones de la copropiedad del propio proindiviso.

¿Quién compra proindivisos y por qué?

Las empresas que se dedican a comprar proindivisos participan en el negocio de comprar un porcentaje a precio económico sabiendo que después tendrán que efectuar las gestiones para ponerse de acuerdo con los demás copropietarios.

Se trata de sociedades, fondos de inversión y empresas que invierten su dinero en porcentajes de propiedades a sabiendas de que tienen el capital suficiente como para comprar el resto de los porcentajes. El beneficio siempre lo tienen al tener sus ratios de inversión y haber adquirido el porcentaje inicial a precio económico.

Perfil de empresas e inversores

El perfil de empresas e inversores es variado, pues muchos son empresarios individuales y otros son fondos de inversión que de entre otros activos apuestan por la inversión inmobiliaria y saben que los porcentajes de propiedad suponen mayor esfuerzo de gestión, pero a medio y largo plazo, mayor beneficio.

Beneficios para ellos

Los beneficios de la inversión en copropiedades es elevada, pero supone un tiempo en el que el patrimonio está paralizado y no está exento de responsabilidades, pues tener un porcentaje de una propiedad no sólo son derechos, sino también obligaciones y responsabilidades.

Rangos reales de pago

Cada rango de pago es diferente en función de la complejidad del caso. Cuantos mayores sean las dificultades menores será el pago. Se tiene en cuenta:

• Más copropietarios.
• Existencia de cargas, hipotecas o embargos.
• Estado deteriorado del inmueble.
• Situaciones en las que existe inquilino, ocupación ilegal u ocupación de uno de los copropietarios.
• Posibles situaciones de gran tensión, conflictos profundos y judicialización.

Ofertas típicas: 25 %–40 % del valor

Lo habitual es que el porcentaje de pago ronde el 25% del valor del inmueble. En casos muy claros en los que exista poca tensión y predisposición al entendimiento se podría llegar a un 40% del valor, por entender la empresa que va a existir una situación superable en breve y de manera satisfactoria. Cuanto menos conflictos, gestiones y más claro se vea la resolución de la situación mayor pago estarán dispuestos a sufragar. Es la regla de la rentabilidad del mercado inmobiliario de oferta y demanda.

Casos excepcionales: hasta 55 %

En casos excepcionales es posible que el porcentaje sea aún mayor, pero el tope máximo suele ser el del 55% del valor, siendo un poco más de la mitad, pues de ser superior a las empresas no les merece la pena pues les es más interesante comprar una propiedad entera y no tener que entrar en mediación con otros copropietarios.

Factores que influyen en el precio

Los factores que influyen principalmente en el precio es:

• Metros de la vivienda.
• Ubicación y estado del inmueble.
• Porcentaje de propiedad, número de copropietarios, cargas y posibles ocupantes.
• Nivel de conflicto legal o entre copropietarios.

Ubicación y estado del inmueble

La ubicación es muy importante. La ciudad a la que pertenezca, ubicación dentro de la localidad y comunicación por medios de transporte. Lo que se valora es el precio que pueda tener en el mercado inmobiliario tanto en relación al posible precio de venta y alquiler del inmueble a los efectos de su rentabilidad.

Porcentaje de propiedad

El porcentaje de propiedad es clave. Cuánto más porcentaje de propiedad más valor tendrá, pues tendrá más capacidad de control sobre el inmueble. A pesar de ello, el primero de los copropietarios que venden su porcentaje suelen venderlo a un precio inferior y después, los restantes porcentajes tienen un precio que se está dispuesto a pagar mucho mayor.

Nivel de conflicto legal o entre copropietarios

El nivel de conflicto legal o que exista entre los copropietarios es muy importante. No es rentable entrar en un conflicto irreversible, pues con niveles bajos de tensión se puede llegar a más y mejores acuerdos. No es que sea requisito que todos los copropietarios tengan entendimiento, pues en estos casos no suele ser posible, pues de ser así todos lo venderían, Se parte de que hay una situación de falta de entendimiento, pero en caso de grandes conflictos los inversores suelen optar por no concertar estas inversiones.

Ejemplos reales

A continuación, indicamos datos de ofertas reales a modo de ejemplificar situaciones que, si usted está interesado en vender su proindiviso prever como podría producirse.

Oferta típica del 40 %

Vivienda en Madrid, distrito de Vallecas, tres hermanos con nivel de enfrentamiento moderado con la vivienda en buen estado y vacía, sin ocupantes, en el que simplemente existen problemas de comunicación. Inmueble valorado en unos 150.000 euros y que, en el contexto de falta de entendimiento entre ellos, uno opta por poner a la venta su proindiviso. La propuesta de compra fueron 20.000 euros por ese 33 % de propiedad.

Oferta más baja (35 %) y cómo varían

Otra situación en la Valencia en la que existen 4 copropietarios, uno de ellos en paradero desconocido y con deudas. En este caso la propuesta bajo al 35% por entender que la situación necesariamente se tendrá que judicializar de no conseguir el contacto con el hermano del que no se tiene ni tan siquiera datos.

Comparativa: vender proindiviso vs vía judicial

En la comparativa con vender amistosamente o vía judicial, como es lógico, siempre será mejor la venta fuera de los Juzgados. Siempre será mejor el acuerdo al que puedan llegar los copropietarios que el resultado de una resolución judicial después de trámites, plazos y costes nunca será igual de beneficiosa.

Los beneficios del acuerdo extrajudicial o venta de proindiviso es la liquidez inmediata sin sobrecostes y evitar los riesgos del proceso judicial.

Liquidez inmediata y ausencia de costes adicionales

La liquidez inmediata y ausencia de costes adicionales es una gran ventaja, pues no hay que esperar la incertidumbre de lo que tarde el proceso judicial, que es tan variable que en ocasiones la división de cosa común puede tardar unos meses o incluso varios años en los casos más lentos.

Riesgos de judicializar (subastas, coste, tiempo)

Los riesgos de judicializar la copropiedad es que además de la pérdida de dinero y tiempo, acabe en subasta depreciándose, pues se recibiría el resultado de la puja de mayor importe. Es evidente que en subasta las pujas no van a ser tan altas como podrían ser en el mercado que sí se permite ver las viviendas y poder disponer de ellas de manera inmediata sin dilaciones ni sobrecostes.

Pasos para vender a una empresa

Los pasos para vender a una empresa es valorar el inmueble, presentación de una oferta formal y, una vez ajustada y aceptada, firmar el acuerdo de compraventa y después otorgar la correspondiente escritura notarial.

Valoración del inmueble

La valoración del porcentaje de propiedad la debe de efectuar el propietario del porcentaje de propiedad que se quiera vender, pero es cierto que en ocasiones algunas empresas trabajan a la inversa, requieren que se les mande nota simple del registro de la propiedad, hacen una propuesta orientativa y después si es aceptada se confirma después de un estudio detallado de la operación.

Presentación de oferta formal

La presentación de la oferta formal ya se produce cuando las partes ya manifiestan que van a estar conformes con la cantidad. Tanto propietario del porcentaje de propiedad como empresa posible compradora deben de estar conformes con la presentación de oferta de compra formal del porcentaje de propiedad.

Firma ante notario y cierre de la venta

La firma ante notario y cierre de la venta es el último paso. A tal efecto conviene que las partes hayan firmado un preacuerdo vinculante para dotar de certidumbre jurídica a la firma y que así se eviten malentendidos entre las partes.

Errores frecuentes al aceptar ofertas

De entre los principales errores frecuentes al aceptar propuestas de compra de proindivisos destacan las siguientes.

• No pedir presupuesto previo a varias empresas.
• No hacer el cálculo correctamente de gastos fiscales y registrales.
• No tener en cuenta el conflicto en la copropiedad.

A continuación, daremos pautas en cada una de ellas para prevenir precipitación en decisiones mal enfocadas que acaban siendo errores y malas decisiones.

No comparar varias empresas

En cualquier sector del mercado es importante comparar entre las diferentes ofertas pues es la única manera de asegurarse de que se toma una buena decisión. Es posible que la primera y única empresa de compra de proindivisos a la que se propone la compra ofrezca el precio correcto y razonable, pero no necesariamente será así. Por ello, para saber cuál es su mejor opción, consulte con varios profesionales para comprobar qué precio le ofrece cada uno de ellos.

No calcular bien costos fiscales y registrales

Habrá que valorar el precio de compra y de venta a los efectos de ponderar si existe un pago de impuesto por incremento patrimonial, la llamada plusvalía en renta, siendo el impuesto estatal. En el impuesto autonómico, el impuesto de transmisiones tendrá que abonarlo la parte compradora. En lo que se refiere al impuesto local, la plusvalía del Ayuntamiento sí que tendrá que abonarlo la parte que vende el proindiviso, por lo que habrá que consultar qué precio supone.

Ignorar nivel de conflicto en la copropiedad

Cuando se ignora el nivel de conflicto de una copropiedad no se está valorando realmente uno de los principales factores a valorar. El conflicto por desgracia es una de las posibilidades más frecuentes de los proindivisos, para poder ponderar la mejor decisión habrá que valorar el nivel de conflictos.

Consejos para conseguir un mejor precio

Los mejores consejos para conseguir un mejor precio en la venta del proindiviso. ¿Cuánto pagan las empresas por la compra de un proindiviso? Dependerá de cómo se gestione también la venta, siendo recomendable los siguientes consejos:

Regularizar cargas y documentación

Primero habrá que documentar la realidad de la vivienda, con documentación actualizada, la mejor opción es sacar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad lo cual es muy sencillo y económico. Además ordenar, detallar y regularizar de ser posible las posibles cargas del inmueble.

Resolver conflictos antes de vender

Resolver conflictos antes de vender el porcentaje de propiedad del proindiviso sería lo ideal, pero no siempre es posible. Es por todo ello que es una excelente opción la de centrar las posibles controversias, delimitarlas y en la medida de lo posible apaciguar y resolver los hechos controvertidos.

Negociar incrementos con evidencia

La negociación de incrementos con evidencias puede ser muy útil. Las empresas saben a qué se dedican y por ello necesitan tener la certeza y seguridad de las circunstancias que acompañan aquello que compran. Es por tanto que será muy útil poder documentar la situación del inmueble, así como aportar otra prueba como refuerzo de testimonio, informes o peritaciones.

Conclusión

En conclusión, para para saber cuánto pagan las empresas por la compra de porcentaje de propiedad en proindiviso, se deberá de hacer la consulta. Tan sencillo como eso. Eso sí, antes de dedicar tiempo en pedir presupuesto se debe de ser conscientes de que el precio no se corresponderá con el precio que valdría el porcentaje de vivienda en relación con el precio de la vivienda completa a precio de mercado. La empresa que compre un proindiviso siempre propondrá un precio menor al que tuviera en proporción la vivienda, pues de no ser así, no tendría ningún interés en adquirir n proindiviso con las complicaciones y limitaciones que ello acarrea.

Rango típico de pago

El rango de precio que ofrecen las empresas que compran proindivisos suele ser del 25% del valor de la vivienda. En ocasiones el precio puede ser mayor, pero el resultado de la propuesta de compra suele ser en torno del 20% al 40%, en casos muy excepcionales se puede llegar al 55% pero no es lo frecuente.

Elección entre liquidez inmediata y judicialización

La elección entre liquidez inmediata al vender el proindiviso a una empresa por menor valor o esperar a la judicialización con el tiempo, coste y falta de garantías es una elección muy personal. Normalmente los proindivisos existen por la concurrencia de herencias, divorcios y embargos. Teniendo en cuenta cada caso concreto convendrá más una cuestión u otra.

Alberto García Cebrián

Abogados Cebrián & Asociados, despacho de abogados especializado en Derecho de Familia. Letrado responsable Alberto Gª Cebrían, colegiado del ICAM 85.585. Premio Nacional de Ley en Derecho de Familia.